Locataire ou propriétaire : qui assure quoi en cas de dégât des eaux

Trois régions, trois textes, une même obligation

Pendant longtemps, l'assurance incendie du locataire relevait de l'usage et du bail. Ce n'est plus le cas nulle part en Belgique.

Région	Texte	En vigueur depuis
Wallonie	Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, art. 17 §2	1er septembre 2018
Flandre	Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 29	1er janvier 2019
Bruxelles	Code bruxellois du Logement, art. 220/1	1er novembre 2024

Bruxelles est arrivée en dernier, ce qui explique qu'un certain nombre de baux bruxellois en cours ne soient toujours pas en règle.

En Wallonie, le texte est direct : « La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance. Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte cette assurance préalablement à l'entrée dans les lieux. » Le locataire doit en outre prouver le paiement des primes chaque année. À défaut, le bailleur peut ajouter une clause d'abandon de recours à sa propre police et en répercuter le coût.

En Flandre, l'obligation est réciproque, et c'est une particularité. L'article 29 impose au locataire d'assurer sa responsabilité pour l'incendie et les dégâts des eaux, et impose la même chose au bailleur pour son bien.

À Bruxelles, le locataire doit souscrire une assurance incendie. S'il ne le fait pas, le bailleur peut, après mise en demeure, souscrire la police lui-même et en reporter le coût sur le locataire.

Pourquoi le locataire est présumé responsable

C'est le point que beaucoup de locataires découvrent au moment du sinistre, et il est contre-intuitif.

Le locataire répond de l'incendie et des dégâts des eaux sauf s'il prouve que le sinistre s'est produit sans sa faute. La charge de la preuve est inversée : ce n'est pas au propriétaire de démontrer une négligence, c'est au locataire de démontrer qu'il n'y en a pas eu.

D'où l'obligation d'assurance. Sans elle, un locataire dont la machine à laver déborde et abîme le parquet se retrouve seul face à la facture de remise en état du bien qu'il occupe.

L'abandon de recours, et ses trois trous

L'abandon de recours est une clause de la police du propriétaire par laquelle celui-ci, et son assureur, renoncent à se retourner contre le locataire en cas de sinistre couvert, même si le locataire est responsable.

Sur le papier, c'est une solution élégante : une seule police, payée par le propriétaire, souvent répercutée dans les charges, et pour un coût généralement inférieur à une assurance incendie locataire.

En pratique, elle laisse trois choses à découvert.

Les dommages aux voisins. L'abandon de recours ne joue que dans la relation bailleur-locataire. Un locataire qui inonde l'appartement du dessous reste personnellement responsable envers ce voisin. La clause ne le protège pas.

Ses propres meubles. Le mobilier, l'électroménager, les vêtements, le matériel du locataire ne sont pas couverts par la police du propriétaire. S'ils sont détruits, ils sont perdus.

Sa responsabilité civile envers les tiers. Même logique : la clause vise le bien loué, pas le reste.

Autre point à connaître si vous louez en Flandre : l'abandon de recours n'y est plus accepté comme alternative à l'assurance du locataire depuis la réforme. Les deux polices sont exigées.

Répartition pratique en cas de dégât des eaux

Voici comment les responsabilités se distribuent dans les situations que nous rencontrons le plus.

Une canalisation encastrée se rompt. C'est le bâtiment, donc le propriétaire. Le locataire n'a rien à assumer, sauf s'il a laissé la fuite s'aggraver sans prévenir, et ce « sauf » a du poids.

Un appareil du locataire déborde. Lave-linge, lave-vaisselle, aquarium : c'est lui, via son assurance.

Un joint de douche ou de baignoire a lâché. L'entretien courant incombe au locataire. Une infiltration lente par un joint fatigué n'a d'ailleurs de bonnes chances d'être refusée par les deux assureurs, au titre du manque d'entretien.

Le chauffe-eau ou la chaudière lâche. C'est un équipement du bâtiment, donc le propriétaire, sauf si le locataire avait la charge contractuelle de l'entretien annuel et ne l'a pas fait. L'attestation d'entretien est ici la pièce qui tranche.

Gel pendant une absence prolongée. Les contrats désignent celui à qui incombait la précaution. AG prévoit explicitement que la garantie reste acquise au propriétaire si les précautions incombaient au locataire ou à un tiers. En clair : partir trois semaines en janvier en coupant le chauffage engage celui qui a coupé.

Le réflexe qui évite l'enlisement

Quand un dégât survient dans un bien loué, les deux parties déclarent chacune de son côté, sans attendre de s'accorder sur qui est responsable. Cette question-là se règle entre assureurs.

Ce qui bloque, en revanche, c'est l'absence de cause établie. Tant qu'on ignore si l'eau vient d'une canalisation du bâtiment ou d'un appareil du locataire, chacun renvoie vers l'autre et le dossier dort.

Une détection de fuite tranche cette question en une intervention, avec un rapport écrit que les deux assureurs acceptent. Sur un bien loué, c'est souvent la dépense la plus rentable du dossier.

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Les textes cités sont les décrets et ordonnances régionaux en vigueur. Pour un cas particulier, l'avis d'un juriste ou de votre assureur prime sur cette page.

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